Se col comodato l’uso dell’immobile è gratuito, ai Comuni invece spetta di regolare l’IMU versato dai comodatari. Vediamo in che misura
Il comodato è una forma di contratto che prevede la facoltà a una persona di consegnare ad un’altra un bene mobile o immobile per goderne in un tempo e in un uso limitato, al termine dei quali il bene viene restituito. Quando si parla di comodato, non è difficile pensare che il rapporto della cessione temporanea del bene non generi un compenso, anzi, è una forma di scambio sostanzialmente gratuita.
Sebbene il comodato sia appunto gratuito, il contratto che ne deriva va stipulato e portato alla registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate; la scadenza di registrazione avviene dopo 20 giorni dalla data di sottoscrizione. A partire dalla Legge di stabilità 2016, le regole sul comodato d’uso gratuito sono radicalmente cambiate e riassunte nell’istituzione della riduzione del 50% della base imponibile.
Con le nuove norme del 2016, i criteri in precedenza applicati ai soli immobili storici o inagibili vengono aperti ad altre tipologie di immobili ma secondo misure molto restrittive: si deve essere proprietari di 1 o di 2 immobili; gli immobili devono essere ubicati nello stesso comune, di cui uno dei due deve necessariamente costituire abitazione principale del proprietario. Basta che l’immobile (o i due immobili) abbia l’indirizzo nello stesso comune dove il proprietario detiene la residenza e la dimora abituale.
Al di fuori di queste condizioni, non si beneficia della riduzione d’imponibile. Solo tra figli e genitori è possibile sottoscrivere un comodato; la medesima possibilità è quindi impedita tra parenti al di fuori del primo grado. Inoltre, l’immobile non deve essere considerato abitazione di lusso: per questa tipologia, non è prevista la stipula di contratti di comodato. Per le categorie in regola, il proprietario deve redigere l’apposita Dichiarazione solo per comunicare e attestare il possesso dei requisiti al Comune.
Rispetto alla registrazione, la riduzione tiene conto del mese di stipula del contratto: perciò, se il comodato si è protratto per almeno quindici giorni del mese, il mese viene considerato per intero; protratto per meno di 15 giorni nel mese, l’agevolazione distribuisce i suoi effetti dal mese successivo.
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Le spese di registrare del contratto – quando è “Contratto verbale di comodato” – sono pari a 200,00 euro, a titolo di imposta di bollo (i bolli invece non sono richiesti perché non c’è contratto scritto); se si registra un contratto scritto, oltre all’imposta di bollo, bisogna calcolare i costi dei bolli e presentare all’ufficio delle imposte due copie in originale. La registrazione non va rinnovata ogni anno, a meno che non cambi il comodatario.
La riduzione dell’imponibile diventa la base imponibile per l’IMU. Come evidenziato anche dalle norme che regolavano i comodati gratuiti negli anni 2014/2015, i Comuni hanno previsto un regolamento per comodato gratuito assimilato ad Abitazione principale e uno per comodato gratuito non assimilato, quest’ultimo affiancato dall’applicazione di una aliquota agevolata in particolare proprio ai fini IMU.
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Ogni Comune ha stabilito, nel caso dell’assimilazione, una franchigia di 500 euro che viene parificata al valore della rendita catastale (considerando di solito anche le pertinenze). Oltre tale valore si passa dall’aliquota agevolata a quella ordinaria. L’esenzione ai fini IMU è totale, se l’ISEE del comodatario è inferiore o uguale a 15.000,00 euro. Altrimenti: esenzione fino al valore di 500 euro della rendita catastale; versamento dell’IMU con aliquota ordinaria per la quota eccedente il valore di 500 euro.