Il condono è uno strumento che permette di regolarizzare gli abusi edilizi, ma non va confuso con la sanatoria: scopriamo quali sono le differenze.
Si chiama sanatoria, il procedimento che permette di sanificare i piccoli abusi edilizi, ossia tutte quelle opere avviate in autonomia e senza permessi. Il condono, invece, permette di regolarizzare abusi più gravi, ma non sempre è applicabile, specialmente quando un immobile si trova in un’area di interesse storico o paesaggistico. Esistono dei limiti imposti a livello nazionale, ai quali anche le normative regionali devono sottostare.
I limiti servono a imporre dei vincoli precisi che devono essere rispettati e per i quali non è prevista alcuna concessione di sanatoria o di condono. Ma quali sono le opere che non si possono regolarizzare, qual è la differenza tra sanatoria e condono, e quali sono i vincoli paesaggistici che impediscono un condono? Una sentenza del TAR del Lazio cerca di chiarire i limiti del condono edilizio.
I limiti del condono edilizio, quando non è possibile sanare un abuso
Sono numerose le richieste da parte di cittadini che, negli anni, hanno trasformato un immobile agricolo in unità residenziale. In questo caso, si parla di cambio di destinazione d’uso dell’immobile. Ad esempio, se un immobile usato come scuderia o casolare agricolo, viene trasformato in abitazione, si può chiedere il condono. Tuttavia, occorre rispettare il vincolo paesaggistico.
Se l’immobile è situato in un’area soggetta a vincoli paesaggistici e ambientali, non può essere condonato. In tal caso, la zona è tutelata e rientra nel Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio. Insomma, si tratta di una zona classificata importante dal punto di vista naturalistico, geomorfologico e vegetazionale. Inoltre, se la zona residenziale prevede un ampliamento rispetto alla struttura originaria, l’abuso è ancora più grave.
Abuso edilizio, quando il condono viola i limiti paesaggistici
Questo tipo di abuso, molto frequente in Italia, rientra tra quelli classificati come ristrutturazione edilizia di rilevante impatto, e perciò non può essere condonabile in aree vincolate, anche se magari l’intervento è conforme alle norme urbanistiche.
I vincoli paesaggistici, dunque, sono il limite principale da rispettare. In materia di condono edilizio, è la normativa statale a prevalere su quella regionale, e la normativa statale è molto chiara su questo punto: aree soggette a vincoli paesaggistici e ambientali, nonché sotto tutela idrogeologica, non possono beneficiare di condono. In casi minori, però, sono le Regioni a provvedere al condono, condonando gli abusi minori.
Sanatoria e condono, anche se molti tendono a confonderli, indicano due situazioni differenti, anche se tendono entrambi allo stesso fine, ossia quello di regolarizzare gli abusi edilizi. Quando si acquista o si vende un immobile occorre avere con sé una relazione tecnica di conformità. Questa attesta la regolarità edilizia dell’immobile che si sta vendendo o acquistando.
La differenza tra sanatoria e condono: cosa bisogna sapere
La sanatoria è una pratica che si esegue quando sono riscontrate delle irregolarità nell’immobile, ma che comunque sono compatibili con la disciplina urbanistica. In questo caso, la sanatoria permette di rendere gli abusi regolari. Solitamente, questa pratica scatta quando si effettua una ristrutturazione, modificando gli spazi dell’immobile. La sanatoria viene presentata da un tecnico abilitato.
Il condono edilizio, invece, permette di accatastare e di aggiornare abusi edilizi che non sono compatibili con le discipline urbanistiche. Il condono permette di rendere regolare un abuso più grave che non si può regolarizzare con una sanatoria. L’operazione di condono comporta costi più elevati rispetto alla sanatoria.
Un abuso, come accennato in precedenza, non sempre si può condonare, e l’unico modo per far tornare l’immobile regolare è ripristinarlo come era in origine. Quando si chiede una sanatoria, il sindaco di un Comune ha tempo 60 giorni per pronunciarsi sulla richiesta, trascorsi i quali si può ritenere l’istanza respinta.
In caso di condono, invece, se il Comune non dà risposte, il silenzio equivale a un’accettazione tacita. Comunque sia, anche in questo ultimo caso, il Comune può intervenire con ingiunzioni anche tempo dopo. Abuso edilizio: dopo quanti anni scatta la prescrizione
Il Decreto salva casa per dare una spinta al settore immobiliare: più sanatorie
Il Decreto Salva Casa, pensato per sbloccare il mercato immobiliare, riguarda l’introduzione di una sanatoria semplificata, per favorire la regolarizzazione delle difformità edilizie lievi. Tra queste rientra, in certi casi, anche il cambio di destinazione d’uso, specie all’interno di aree urbane e della singola unità immobiliare. Se il mercato immobiliare è bloccato da anni è anche causa delle irregolarità edilizie.
Tante case, per via delle ristrutturazioni negli anni, presentano leggere irregolarità, ciò rappresenta un problema per il settore immobiliare, già in crisi di suo. Per sbloccare la vendita delle case, il Governo ha deciso di ricorrere al Decreto Salva Casa. Il Decreto non si configura come condono edilizio, si tratta invece di una sanatoria per le piccole difformità strutturali.
Per la sanatoria è previsto il pagamento di una sanzione, compresa tra mille e 32 mila euro, a seconda delle modifiche da regolarizzare e del valore dell’immobile. In questo caso specifico, subentra il Silenzio Assenzo, anche questo semplificato: dopo 45 giorni dalla segnalazione, anche senza risposta, la richiesta è da considerarsi accettata.
